בבעלותך עסק קטן או בינוני? על השקעת ההון בנדל"ן כבר חשבת?

בבעלותך עסק קטן או בינוני? על השקעת ההון בנדל"ן כבר חשבת?

מאת רן גולדברג, מומחה בתחום התיווך והנדל"ן

לא מעט אנשים בעלי עסקים קטנים ובינוניים בתחומים שונים ומגוונים נכנסים לתחום הנדל"ן אם במסגרת קניית או השכרת עסקים או במסגרת קניית דירות להשקעה.

רבים מרוכשי הדירות בישראל ובתוכם בעלי עסקים קטנים ובינוניים שמתעסקים בתחום הנדל"ן נחשבים למשקיעים יחסית חדשים בתחום כי הם רוכשים נכסים בנוסף לדירה שבה הם גרים או, לחילופין, רוכשים עסק נוסף לצד העסק שלהם. כתוצאה מכך הם צוברים ניסיון בתחום הנדל"ן ומצליחים לגרוף סכומי כסף נאים. השקעה זו יכולה להבטיח הכנסה נוספת ויכולה להוות חלק בלתי נפרד מניהול מערך הכספים ומערכים אחרים בעסק הקטן או הבינוני.

כדי להשקיע בנכס שייתן תשואה מתאימה יש לתכנן זאת נכון ולהשקיע בחוכמה. יש לנתח את אזורי ההשקעה המתאימים, את יכולת המימון של העסק הקטן והבינוני, את סוגי המשכנתאות העומדים לרשות בעלי העסק  וכמובן את עניין המיסוי.

אז איך לממן את קניית הנכס?

על מנת לרכוש נכס יש צורך להביא כשליש מערך הנכס במזומן לפני שניגשים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא עבור מימון רכישת הנכס. השאלה הגדולה היא מאיפה ניתן להביא סכום כסף התחלתי על מנת לבצע את הרכישה. חלוקת ההון הדרוש כדי לרכוש נכס תהיה באופן מאד סכמתי 30 אחוזים הון עצמי ו-70 אחוזים הלוואת המשכנתא שעליהם יהיה לשלם לעורך דין שכר טרחה בסך אחוז אחד מהעסקה, אחוז אחד מהעסקה למתווך ו-3.5 אחוז כמס רכישה במידה ומדובר בדירה יד שנייה. את הסכום הנדרש מאתנו ניתן להשיג בדרכים שונות שיאפשרו לנו חיים טובים ונוחים כלכלית.  שיטה נוספת שמאוד מקובלת בימים אלה היא שיטת קבוצת הרכישה הפופולארית החוסכת במספר עלויות, בעיקר בתחום המיסוי, ומהווה אלטרנטיבה לרכישת נכס במחירים מוזלים. כמו כן, קבוצת רכישה יכולה להיות חלק מסוים מניהול עסק קטן או בינוני וגם שם אפשר לעשות לא מעט דברים בתחום הנדל"ן. בעסקה שכזו מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה שיכולה גם לבנות את עצמם כעסק קטן או בינוני רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על היזם ובכך חוסכים את הרווח היזמי. עם זאת לרוב כשמדובר בקבוצת רוכשים גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ופעילותה ויגבה דמי ניהול המוערכים בכ-5 אחוזים משווי-העסקה. הדרכים להשגת הסכום הנדרש לקניית נכס הם שונים ומגוונים. את אותם 30 אחוזים שהוא למעשה חלק מההון הזקוק לקניית הנכס, ניתן להשיג גם באמצעות קרנות השתלמות שמשתחררות עבורנו במועדים מסוימים, קופות גמל שמועד פקיעתן הגיע,  קבלת ירושה או סכום כסף גדול שהתקבל במסגרת ניהול פעילות העסק. כיום, לא מעט אנשי כספים וניהול ממליצים לאנשים במקום "לבזבז" את כספם על קניית ציוד חדיש לעסק, רכבים לעסק הקטן או הבינוני או כל דבר אחר, להשקיע ברכישת נכס מכל סוג שהוא וליהנות מהתשואה שהוא מביא עמו.