לא מעט בעלי עסקים, כמו גם אנשים פרטיים, נכנסים להשקעה בנדל"ן מסחרי. יחד עם זאת, יש לזכור כי מדובר בכניסה לתחום ספציפי ומאוד ממוקד.
יש כמה היבטים חשובים מאוד בעיסוק בתחום זה, שבמידה ולא תעבוד לפיהם אתה עלול ליפול.
להלן עצות חיוניות, מהותיות ובסיסיות שכדאי לך, כבעל עסק, להקפיד עליהם כדי להימנע מאותה נפילה:
1. לפני שאתה והבעלים של הנכס מגיעים למעמד החתימה על העסקה, עליך לבדוק היטב לא רק את טיב השטח הפיזי עליו הנכס ניצב, אלא גם את האזור הגאוגרפי בו הוא ממוקם. הבדיקה צריכה להיעשות בצורה יסודית ביותר. בדיקה זו כוללת סקירה מקיפה של מצב שטחי המסחר האחרים שנמצאים בסמוך – התשלומים השוטפים שהם נדרשים לשלם, השכר הממוצע הניתן לעובדים במקום, תחזיות הצמיחה העסקיות שלהם, תוכניות בניין עיר (תב"ע) עתידיות, ואפילו אחוזי-ההעסקה והפיטורים המתקיימים בהם.
2. יש לשוחח עם אנשים ועם בעלי עסקים שממוקמים באותו אזור, ולברר עימם את המחירים שהם שילמו בעבור הנכסים שלהם. שווה גם לשוחח בעניין הזה עם מתווכים שמכירים היטב את האזור, ולברר עימם כמה שיותר פרטים לגבי נכסים בקרבת מקום שנמכרו או שהושכרו לא רק בזמן האחרון, אלא לאורך פרק זמן ארוך ומשמעותי יותר.
3. אין להיכנס לעסקאות בזק. יש הרבה בעלי עסקים שעשו עסקאות כאלו לפני שנים, והם מצטערים עליהן עד עצם היום הזה.
4. מכל מקום, השקעה מיידית בנכסים – אינה מעניקה בהכרח רווחיים מיידים. כבעל עסק, עליך להבין שלעסקת נדל"ן מסחרי לוקח זמן על מנת להניב תשואה. לעתים, הזמן שחולף עד שהנכס יניב לך רווח או תשואה משמעותית הוא שנה. לעתים, אפילו יותר.
5. קח היטב בחשבון את נושא המוניטין של מיקומו הפיזי של הנכס, בפרט, ו/או של האזור בו הנכס יושב, בכלל. לנושא זה יש חלק משמעותי בייצור הרווחים והתשואה הצפויים לך.
6. אם אתה מוכר הנכס המסחרי, במקרים מסוימים, העדף לדרוש בעבורו מחיר נמוך יותר ממה שמקובל בשוק. ברבים מן המקרים, באמצעות הוצאה קטנה יחסית על השבחתו, תוכל לעלות את המחיר שאתה דורש בעבורו בצורה משמעותית, גם אם מדורגת.
7. בהמשך לסעיף הקודם, אין ספק שבזמן ולצד המו"מ של העסקה צריך במקרים רבים גורם חיצוני שיעניק ערבות כספית או מימון, ושיעמוד לצידו של המשקיע, בזמן המו"מ על העסקה והכי חשוב, בעת הוצאתה לפועל. בהתאם: צריך להיערך ולקחת היטב בחשבון הדברים, לא רק את התנאים ואת משך זמן המימון החיצוני. עליך להקפיד ולקבוע זמנים מדויקים למימון העסקה בפועל, ולהקצות כסף מספיק להחזר ההלוואה החיצונית.
8. בעלי עסקים אינם תמיד מודעים לכך, אבל אחד הגורמים המכריעים והמשפיעים ביותר על עסקת נדל"ן מסחרי הוא המו"מ על המחיר הסופי. אם אין לך ניסיון רב במו"מ כספי דע כי חשוב מאוד להגיע לשלב הזה מוכן בכל הנתונים על הנכס כפי שנכתב בסעיפים 1 ו-2, ממוקד, שקול, כלומר: לא לחוץ, לא נלהב מידי, לא נמהר, וגם לא עצבני.