מאמרים בנושא: רכישת נכסים

אחד מהפרויקטים הפופולאריים יותר בגזרת הנדל"ן הישראלית בשנים האחרונות הוא פרויקט תמ"א 38.

הפרויקט מבוצע בערים שונות בישראל, ומטרתו העיקרית היא קידום ופיתוח עירוני ע"י חידוש ושיפוץ מבנים.

יוזמת הפרויקט היא המועצה הארצית לתכנון ולבנייה, והוא אושר על-ידי ממשלת ישראל בשנת 2005.

קצת יותר מ-10 שנים מאז שהתוכנית אושרה על ידי הממשלה, ונראה שבערים שונות כמו גבעתיים, רמת גן וגם תל אביב החליטו לקדם אותה ביתר שאת.

אין ספק שפרויקט תמ"א 38 מעלה את ערך הדירות, ומשפר מאוד את נופך האזור שבו הוא מבוצע, אבל קיים הבדל גדול משמעותי בין השפעת הפרויקט במסגרת אזור מגורים פרטי, לבין השפעתו באזור מסחרי-עסקי.

מבחינת בעלי עסקים רבים ומבחינת רבים מבעלי הנכסים העסקיים, תמ"א 38 הוא לא רק "כאב ראש" גדול, אלא הוא מתבטא, לעתים יותר מידי קרובות, גם בפגיעה קשה במחזור העסקי ובפעילות העסקית השוטפת.

הרי מדובר בתהליך ארוך שיכול להימשך עד לשנתיים, ויוצר מטרדים שונים, כמו: רעש, לכלוך ושינויי-גישה, היכולים לגרום לפגיעה קשה בעסק, ואפילו לבריחת לקוחות פוטנציאליים.

במקרה של פרויקט תמ"א 38/2, המאפשר להרוס בניין קיים ישן אך מחודש שעומד בתנאי התמ"א הרגילה – תמ"א 38, ולבנות במקומו בניין חדש, צריכים בעלי העסק או הבעלים של הנדל"ן המסחרי, בנוסף על הכל, למצוא מיקום חלופי לעסק שלהם. בדרך כלל, זה אומר הוצאה נוספת שלא תמיד משתלמת עבור בעל העסק או בעל הנדל"ן המסחרי.

הרי לא מעט עסקים ידועים ומוכרים בשל מיקומם הפיזי המסוים.

החלפת המיקום של אותם העסקים, לפיכך, עלולה לא רק לגרום להם לבריחה מאסיבית של קהל לקוחותיהם, אלא גם לפגיעה קשה במוניטין שצברו במהלך הזמן בו פעלו באופן רגיל.

גם החלטות מסוימות של בתי-המשפט בכל הקשור לתמ"א 38, פוגעות, לעתים, באינטרסים של האנשים הקשורים בנדל"ן המסחרי כמו בעלי עסקים ובעלי נכסים שונים

הביקורת המופנית לעבר בתי-המשפט בחוגים מסוימים היא שהם מעודדים כיום הוצאה לפועל מאסיבית מידי של תוכניות תמ"א 38, מבלי לעשות אבחנה חדה מספיק בין השפעת התמ"א בתחומי הנדל"ן הפרטי לבין ההשפעה בכל הקשור לנדל"ן המסחרי.

מי שסובל מכך, הם בעיקר קהל בעלי העסקים ובעלי הנכסים המסחריים.

אז, אם אתם בעלי עסקים או בעלי נדל"ן מסחרי שעסקיכם ונכסיכם עומדים בפני שינויים בעקבות התרחבות פרויקט התמ"א, שקלו בכובד ראש התאגדות משותפת וסולידארית בעניין, על-מנת לשנות את המצב.

לא מעט בעלי עסקים, כמו גם אנשים פרטיים, נכנסים להשקעה בנדל"ן מסחרי. יחד עם זאת, יש לזכור כי מדובר בכניסה לתחום ספציפי ומאוד ממוקד.

יש כמה היבטים חשובים מאוד בעיסוק בתחום זה, שבמידה ולא תעבוד לפיהם אתה עלול ליפול.

להלן עצות חיוניות, מהותיות ובסיסיות שכדאי לך, כבעל עסק, להקפיד עליהם כדי להימנע מאותה נפילה:

1. לפני שאתה והבעלים של הנכס מגיעים למעמד החתימה על העסקה, עליך לבדוק היטב לא רק את טיב השטח הפיזי עליו הנכס ניצב, אלא גם את האזור הגאוגרפי בו הוא ממוקם. הבדיקה צריכה להיעשות בצורה יסודית ביותר. בדיקה זו כוללת סקירה מקיפה של מצב שטחי המסחר האחרים שנמצאים בסמוך – התשלומים השוטפים שהם נדרשים לשלם, השכר הממוצע הניתן לעובדים במקום, תחזיות הצמיחה העסקיות שלהם, תוכניות בניין עיר (תב"ע) עתידיות, ואפילו אחוזי-ההעסקה והפיטורים המתקיימים בהם.

2. יש לשוחח עם אנשים ועם בעלי עסקים שממוקמים באותו אזור, ולברר עימם את המחירים שהם שילמו בעבור הנכסים שלהם. שווה גם לשוחח בעניין הזה עם מתווכים שמכירים היטב את האזור, ולברר עימם כמה שיותר פרטים לגבי נכסים בקרבת מקום שנמכרו או שהושכרו לא רק בזמן האחרון, אלא לאורך פרק זמן ארוך ומשמעותי יותר.

3. אין להיכנס לעסקאות בזק. יש הרבה בעלי עסקים שעשו עסקאות כאלו לפני שנים, והם מצטערים עליהן עד עצם היום הזה.

4. מכל מקום, השקעה מיידית בנכסים – אינה מעניקה בהכרח רווחיים מיידים. כבעל עסק, עליך להבין שלעסקת נדל"ן מסחרי לוקח זמן על מנת להניב תשואה. לעתים, הזמן שחולף עד שהנכס יניב לך רווח או תשואה משמעותית הוא שנה. לעתים, אפילו יותר.

5. קח היטב בחשבון את נושא המוניטין של מיקומו הפיזי של הנכס, בפרט, ו/או של האזור בו הנכס יושב, בכלל. לנושא זה יש חלק משמעותי בייצור הרווחים והתשואה הצפויים לך.

6. אם אתה מוכר הנכס המסחרי, במקרים מסוימים, העדף לדרוש בעבורו מחיר נמוך יותר ממה שמקובל בשוק. ברבים מן המקרים, באמצעות הוצאה קטנה יחסית על השבחתו, תוכל לעלות את המחיר שאתה דורש בעבורו בצורה משמעותית, גם אם מדורגת.

7. בהמשך לסעיף הקודם, אין ספק שבזמן ולצד המו"מ של העסקה צריך במקרים רבים גורם חיצוני שיעניק ערבות כספית או מימון, ושיעמוד לצידו של המשקיע, בזמן המו"מ על העסקה והכי חשוב, בעת הוצאתה לפועל. בהתאם: צריך להיערך ולקחת היטב בחשבון הדברים, לא רק את התנאים ואת משך זמן המימון החיצוני. עליך להקפיד ולקבוע זמנים מדויקים למימון העסקה בפועל, ולהקצות כסף מספיק להחזר ההלוואה החיצונית.

8. בעלי עסקים אינם תמיד מודעים לכך, אבל אחד הגורמים המכריעים והמשפיעים ביותר על עסקת נדל"ן מסחרי הוא המו"מ על המחיר הסופי. אם אין לך ניסיון רב במו"מ כספי דע כי חשוב מאוד להגיע לשלב הזה מוכן בכל הנתונים על הנכס כפי שנכתב בסעיפים 1 ו-2, ממוקד, שקול, כלומר: לא לחוץ, לא נלהב מידי, לא נמהר, וגם לא עצבני.

עולם ההשקעות והיזמות בתחום הנדל"ן, קורץ לאנשים רבים שרוצים להתעשר בצורה זו. מקומות שעד לא ממזמן נחשבו כבעלי-פוטנציאל נמוך להשקעה, הוכיחו שאפשר גם אחרת, והפכו לאזורים אטרקטיביים ומשתלמים להשקעה.

אז מה עושים כדי להתחיל "ולגלגל מיליונים" ולהפוך את ההשקעה להכנסה ולהצלחה?

• "אם לא תדע, איך תצליח?"

1. כמו בכל תחומי החיים, ידע מקיף והתמצאות בתחום הם כלל בסיס להצלחה. אם לא תבין בתחום ותלמד עליו, איך תדע היכן ומתי להשקיע את כספך? ואם לא תדע את השפה המקצועית בעולם הנדל"ן איך תזהה על מה מדברים אתך והאם מנסים "לעבוד" עליך? קודם שנכנסים ומתחילים לעבוד בתחום, יש ללמוד אותו על מנת להתמצא בו ובכל פרטי הנקודות והסעיפים המרכבים אותו. האופציות ללמידה הן מגוונות: קריאת ספרים וכתבות מתחום עולם הנדל"ן, חיכוך באנשי נדל"ן מצליחים, קורסים מגוונים שניתנים לפעמים גם בחינם בבנקים ובמכללות פיננסיות, ימי-עיון שעוסקים בנושאים הללו, ובכל דרך נוספת שאותה תמצא לנכון.

• "אם לא תסתכן, איך תצליח?"

2. שמו השני של היזם זה סיכון (ועדיף סיכון מחושב). משקיע ויזם בתחום הנדל"ן שאינו מסתכן – הדרך אל ההצלחה שלו תהיה , בדרך כלל בהכרח, לרחוקה יותר. היכולת להסתכן מגיעה רק לאחר הבנה עמוקה של תחום הנדל"ן והחישוב שלך מהו הנכס הנכון להשקעה שיצליח בעתיד. עליך לאתר נכס ייחודי בעל פוטנציאל רווח גבוה, שיקנה לך יכולת לפעול בדרכים מתוחכמות ולממש את מלוא הפוטנציאל של הנכס על ידי תהליך השבחה, בהשקעה מינימאלית ורווחיות מקסימאלית, למימוש מהיר להגדלת ההון העצמי ולהעלאת התשואה השוטפת בעסקת נדל"ן מניבה.

אם תוכל לקחת סיכון ולקפוץ למים הסוערים – תהיה "בר-הצלחה". לאחר שלמדת את התחום ואתה מרגיש שהבנת אותו, בחר נכס ראשוני להשקעה, קנה אותו תתחיל להריץ אותו, ומשם תמשיך הלאה ותתקדם. אם תזדקק בהמשך הדרך לכסף נוסף כדי להמשיך ולהשקיע תוכל להיעשות שותף עם מישהו או לארגן קבוצת רכישה.

• "אם לא תיעזר בטובים, איך תצליח?"

3. אנשי מקצוע שטובים בתחומם, הם עזרה חשובה להצלחה. התייעצות עם אנשי מקצוע שסובבים סביב תחום הנדל"ן, יוכלו להיות לך לעזר רב בהבנת כדאיות העיסקה והאם היא תשתלם לך בסופו של דבר. עורכי דין שיעיינו בחוזים ויבדקו את פרטי ההגבלות שיש על הנכס, שמאים שיעריכו את ערכו, מהנדסים שיבדקו בעיות בנכס, קבלנים שיעריכו צורך בהשקעה ושיפוץ כל אלו ועוד יוכלו להיות העוזרים שלך שלא תיכשל בבחירת ההשקעה שלך בעתיד.

חשוב לזכור: הכי חשוב, לחשוב רחוק, מחוץ לקופסה ולא לפחד. עם העזה, מעט מזל והרבה הצלחה – תדאג לממש את חלומך בתחום ולא רק בו.

בעל עסק, הדרך להיות עשיר או לפחות לחיות ברווחה כלכלית עובר דרך השקעות נכונות.

לא כל אחד נולד עם היכולת להיות יזם ומשקיע, אך רבים הם החולמים על כך.

כמו בכל תחום בו עוסקים, על מנת להצליח, חשוב שיהיה ידע רב ומקיף בו.

אז מהם, אם כן, המאפיינים הדרושים ליזם והדרכים ללמידתם?

הם הם לפניכם, מרוכזים בנקודות לנוחותכם:

1. גישה חיובית. ככל שתהיה חיובי יותר ותאמין בהצלחתך, סיכוייך יהיו גבוהים יותר. בעזרת המחשבה החיובית והעשייה הנמרצת בשטח תוכל להגיע ליכולות גבוהות שימדדו בהשקעות נכונות. "תחשוב טוב – יהיה טוב". זה לא עוד פתגם מעודד, זה צריך להיות המוטו שלך להצלחה.

2. יכולת תכנון. תנאי חשוב להצלחה הוא תכנון. יזם ובכלל זה יזם נדל"ן, צריך להיות מתכנן טוב. עליו לתכנן את שלבי ההשקעה, להציב יעדים ולהתקדם איתם בעקביות ובנחישות כל את על מנת להשיג אותם. בדרך כלל, המשקיעים המצליחים, ככלל ובפרט, בתחום הנדל"ן, לא הוסחו או הופרעו משינויים סביבתיים ולא חששו מהשגת הדרך. הם הציבו מטרה וחתרו אליה עד שכבשו את היעד שלהם.

3. חשיבה יוזמת.  היזם יחפש תמיד הזדמנויות חדשות ואתגרים מיוחדים. הוא יהיה בעל חזון ויחד עם זה הגיון בריא. הוא תמיד ידאג לגלות אפשרויות ונישות חדשות בשוק, כאלו שאף אחד לפניו עוד לא חשב עליהן, ויבדוק האם יש שם פתח להזדמנות רווחית משתלמת.

4. תמיד נותר אובייקטיבי.  יזם ומשקיע יהיה אובייקטיבי, עד כמה שיוכל, לגבי השקעותיו. הוא יבדוק אותם בעין בוחנת וביקורתית, וכשהם מגלים ירידת ערך כלכלי או בעיות של ניהול בעייתי וכדומה הם ייפטרו מההשקעה הזאת בקלילות ובמהירות.

5.הגינות עסקית. כיזם ומשקיע עליך להיות הגון כלפי האחר. זהו כלל בסיסי בכל תחומי החיים וגם כאן הוא חייב להתקיים. המוניטין שלך יקדם אותך בעסקים ויפתח לך דלתות להזדמנויות להשקעות חדשות ומוצלחות. אם השם הטוב שלך לא "ילך לפניך", לא תמצא, בדרך כלל, אנשים שיסכימו לעשות אתך עסקים. לעומת זאת, כשאתה נחשב בעל מוניטין של אדם ישר ומתנהג עם כולם בהגינות וביחס שווה, לא יחששו להתעסק אתך.

6. היכולת לשתף.  משקיע יאלץ תמיד לקחת סיכון כספי ויחד עם זה לחיות בשלווה. במידה והוא בעל משפחה יהיה עליו לשתף את בת/בן הזוג, בהשקעות ובסיכונים שהוא לוקח על עצמו.

7. תמיד ללמוד ולהעשיר ידע. יזם ומשקיע תמיד נמצא במצב של למידה. בפרט, הנדל"ן, שהוא ענף דינמי שבו כללי המשחק משתנים בהתאם לתמורות השוק. לכן על המשקיע בנדל"ן והמשקיע, ככלל, להיות תמיד במצב של איסוף וקליטת מידע בכל הקשר והיבט אפשרי בתחום זה ולהיות מוכן לשינויים ותזוזות.

8. תורמים לקהילה.  מצליחנים אמיתיים תמיד יחלקו את הצלחתם עם הקרובים להם ולסביבתם הקרובה. הנתינה יחד עם ההצלחה יהפכו אותך לאדם טוב ומצליח יותר ואף יתרום למוניטין שלך. מצליחנים יעזרו למשפחה הקרובה, יתנדבו או יתרמו לקהילה בה הם חיים ואפילו יעזרו ליזמים צעירים.

כיצד להצליח ולמכור יותר בתחום הנדל"ן המסחרי?

מאת: אייל ימיני, מומחה בשיווק, תיווך ומכירה של נדל"ן מסחרי.

אין ספק שהצלחה בתחום הנדל"ן המסחרי הרבה יותר פשוטה וקלה מההתעסקות בתחום הנדל"ן הפרטי.

מה לעשות כדי להצליח בתחום הנדל"ן המסחרי:

כדי להצליח בתחום הנדל"ן המסחרי אתה בעיקר צריך לוודא שיש ברשותך מידע רב על הנכס, לפני ביצוע של מהלך או עסקה מתוכננת.

ממש לא משנה אם אתה קונה או מוכר, האינטרס שלך לפני הכול הוא לנהל משא ומתן יעיל ואפקטיבי. ייתכן אפילו שתצטרך במהלך המשא ומתן להילחם כדי לקבל מחיר הוגן של הנכס המדובר. אחד הדברים הכי חשובים הוא לא להיות פזיז בקבלת ההחלטות בנושא נדל"ן. פזיזות מסוימת וקבלת החלטות בקלות-ראש יכולה להביא אותך למצב שתגלה שהנכס המסחרי אינו מתאים לצרכיך. לעתים מציאת נכס מסחרי עלולה לקחת זמן רב ולפעמים עד שנה.

מימד הזמן:

מימד הזמן הוא לא תמיד פקטור ועדיף לקחת את הזמן כדי למצוא את הנכס המסחרי המתאים ביותר מבחינתך ומבחינת תנאי-השוק.

נדל"ן מסחרי הוא תחום שכל הזמן משתנה וגדל.

לכן מקורות המידע של תחום זה הם רבים וגדולים ועדיף כל הזמן למצוא מקורות מידע חדשים בעניין זה.

הפרמטר של המיקום הוא פקטור מאד חשוב בנדל"ן המסחרי בדומה מאד לחשיבות המיקום בנדל"ן פרטי.

כדאי מאוד שאתה מגיע לקנות נדל"ן מסחרי תבדוק את הקהילה באזור הנכס שלך ומה הערכות לגבי צמיחתה לקראת 10 השנים הבאות.

שווה מאוד להשקיע הרבה מאמץ בהתחלה עם רכישתו וגם לבצע שינויים ותיקונים שיש בהם צורך לעתיד. שווה להשקיע עכשיו ולקבל תגמולים בעקבות ההשקעה הזו בעתיד.

בחירת מתווך נדל"ן מסחרי:

אפילו נושא יחסית זניח של בחירת מתווך נדל"ן מסחרי הוא נושא מאד חשוב שיש לו השפעה רבה על איכות העסקה ואיכותה העתידית. רצוי מאד לבחור מתווך מנוסה שעוסק במקצוע שנים ושיש לו ניסיון בלא מעט עסקאות שונות ומגוונות בעיקר בתחום המסחרי ויכול לקדם אותך בתחום הזה.

בדיקה מקצועית ומקיפה של הנכס:

לפני שאתה רוכש נכס מסחרי בצע בדיקה מקצועית ומקיפה של הנכס: האם בוצעו כל התשלומים, מה הסיבות למכירת הנכס ולמעשה מה הן כל הבעיות הסביבתיות האפשריות של הנכס הזה. נכס בעל מחיר אטרקטיבי אבל עם מגוון בעיות סביבתיות כמו פסולת או ביוב ועוד, יכול לגרום לקונה לא מעט בעיות בעתיד. לכן רצוי לבדוק היטב את כל הנושאים הסביבתיים הללו  ולא להיות מופתע בעתיד עם מגוון בעיות שונות ומשונות שיכולות לבעלי עסקים נזקים כספיים והוצאות מיותרות בבואם לרכוש נכס מסחרי.

לסיכום:

הרבה אנשים לא בהכרח יודעים את ההבדל הרווחי בין נדל"ן מסחרי לבין נדל"ן פרטי ומבחינתם ההתייחסות לנושאים הללו היא דומה מאוד. זו בהחלט טעות נפוצה וכל מי שמשקיע בנדל"ן מסחרי חייב לדעת שהרווחים בנדל"ן המסחרי מגיעים אחרי זמן רב. לכן כל כך חשובים הסבלנות ואורך הרוח בגישה העסקית.

תוכניות "פינוי-בינוי" של מבני תעשייה והשפעתן על העסקים הקטנים והבינוניים

מאת: חיים רונן, מומחה לנדל"ן מסחרי.

אחת הסוגיות המרכזיות בעסקים קטנים ובינוניים היא בחירת מיקום העסק. השאלה הנשאלת בדרך כלל היא האם בחירת מיקום בלב מרכזי תעשייה גדולים, יכול לשדרג את העסק ואת הפעילות בו. אחת המגמות הפופולאריות לאחרונה היא תופעת תוכניות "פינוי-בינוי" של מבני תעשייה. מגמה זו מאפשרת לבעלי נכסים של מסחר ותעשייה להמתין ל"שעת כושר" של ממש: סיום מועד ההתקשרות עם עסקים קטנים ובינוניים וזאת כדי לאפשר להם לפנות את הנכס המסחרי או התעשייתי. המטרה הגדולה לאחר מכן היא הקמת מתחם תעשייתי חדש ומודרני, עם תשתיות חדשות ומודרניות, חזית ייצוגית ומרשימה שתייצג באופן הרבה יותר טוב את העסקים הקטנים והבינוניים. אפשר בהחלט להגיד שלא רק בעלי העסקים הקטנים והבינוניים מרוויחים מהשדרוג, השיפוץ ומחידוש מבני התעשייה.

כתוצאה מהתוכניות הללו הרשויות המקומיות נהנות מהיטלי-השבחה גבוהים והכנסות גבוהות עתידיות מארנונה. בעלי-המתחם, מצידם, נהנים מהכנסות גבוהות יותר לשנים הבאות. תושבי העיר ככלל נהנים משיפור פני העיר והנהנים העיקריים הם בעיקר הסוחרים ובעלי המקצועות החופשיים שנהנים ממקומות נוספים לעשות בהם עסקים, מבנים חדשים ובעיקר מתנאי עבודה משופרים.

למרות כל זאת, יש לזכור תמיד כי לצד הנהנים הגדולים מפינוי מבני-תעשייה ושדרוגם, יש חלק מסוים שנפגע. אילו הם בעלי עסקים, בדרך כלל: קטנים כמו בעלי מלאכה ותעשייה זעירה שבמשך שנים איישו את המתחמים הללו והתפרנסו בכבוד בדרך כלל מעבודת כפיים. זה כבר ריטואל קבוע ומוכר שפונים אלינו בעלי עסקים קטנים ובינוניים בבקשה לאתר עבורם נכס חלופי התואם את הצרכים העסקיים שלהם ואת הצרכים הכלכליים שלהם. שוק הנדל"ן המסחרי / עסקי מציג היום רמת מחירים כפולה ממה ששילמו עד היום בעלי עסקים שונים, ומציאת נכס חדש עבורם היא משימה קשה עד בלתי אפשרית. מעטים מאד הם בעלי העסקים הקטנים והבינוניים שיכולים להרשות לעצמם להגדיל בצורה משמעותית את תקציב הוצאות השכירות או הרכישה של הנכס או המשרדים. נוצר גם מצב שבעלי עסקים קטנים (דוגמת בעלי מלאכה זעירים, מוסכים, נגרים וכו') נאלצים לעזוב את עיסוקיהם הנוכחים ולחפש תחלופות פרנסה אחרות וזאת בשל יוקר השכירות.

ה"חדשות הרעות" הן שמגמה זו צפויה ללכת ולהתחזק.

אנחנו צפויים לראות עוד ועוד עסקים קטנים שלא יוכלו לעמוד בנטל הכלכלי הכבד לצד כניסתם למתחמים של עסקים יותר גדולים, רשתות שיווק גדולות או מותגים ידועים ומסחריים. מבני התעשייה החדשים, הניהול המודרני והכלכלי גורמות לחברות הגדולות להיות אלה שנותנות את הטון. לצד המגמות הללו יש לא מעט דוגמאות של עסקים קטנים ובינוניים שיודעים לשמור על יציבות כלכלית וכמובן יודעים לקרוא היטב את המפה הכלכלית המשתנה וגם במקרה של השתלטות או פינוי מבנה תעשייה לטובת חברה גדולה, הם עדיין ימצאו את הנישה הספציפית שלהם וידעו למצוא מקום השכרה חלופי שהוא זול ושווה ערך וכך להמשיך את הפעילות העסקית שלהם בצורה מבוקרת ומאוזנת.

בבעלותך עסק קטן או בינוני? על השקעת ההון בנדל"ן כבר חשבת?

מאת רן גולדברג, מומחה בתחום התיווך והנדל"ן

לא מעט אנשים בעלי עסקים קטנים ובינוניים בתחומים שונים ומגוונים נכנסים לתחום הנדל"ן אם במסגרת קניית או השכרת עסקים או במסגרת קניית דירות להשקעה.

רבים מרוכשי הדירות בישראל ובתוכם בעלי עסקים קטנים ובינוניים שמתעסקים בתחום הנדל"ן נחשבים למשקיעים יחסית חדשים בתחום כי הם רוכשים נכסים בנוסף לדירה שבה הם גרים או, לחילופין, רוכשים עסק נוסף לצד העסק שלהם. כתוצאה מכך הם צוברים ניסיון בתחום הנדל"ן ומצליחים לגרוף סכומי כסף נאים. השקעה זו יכולה להבטיח הכנסה נוספת ויכולה להוות חלק בלתי נפרד מניהול מערך הכספים ומערכים אחרים בעסק הקטן או הבינוני.

כדי להשקיע בנכס שייתן תשואה מתאימה יש לתכנן זאת נכון ולהשקיע בחוכמה. יש לנתח את אזורי ההשקעה המתאימים, את יכולת המימון של העסק הקטן והבינוני, את סוגי המשכנתאות העומדים לרשות בעלי העסק  וכמובן את עניין המיסוי.

אז איך לממן את קניית הנכס?

על מנת לרכוש נכס יש צורך להביא כשליש מערך הנכס במזומן לפני שניגשים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא עבור מימון רכישת הנכס. השאלה הגדולה היא מאיפה ניתן להביא סכום כסף התחלתי על מנת לבצע את הרכישה. חלוקת ההון הדרוש כדי לרכוש נכס תהיה באופן מאד סכמתי 30 אחוזים הון עצמי ו-70 אחוזים הלוואת המשכנתא שעליהם יהיה לשלם לעורך דין שכר טרחה בסך אחוז אחד מהעסקה, אחוז אחד מהעסקה למתווך ו-3.5 אחוז כמס רכישה במידה ומדובר בדירה יד שנייה. את הסכום הנדרש מאתנו ניתן להשיג בדרכים שונות שיאפשרו לנו חיים טובים ונוחים כלכלית.  שיטה נוספת שמאוד מקובלת בימים אלה היא שיטת קבוצת הרכישה הפופולארית החוסכת במספר עלויות, בעיקר בתחום המיסוי, ומהווה אלטרנטיבה לרכישת נכס במחירים מוזלים. כמו כן, קבוצת רכישה יכולה להיות חלק מסוים מניהול עסק קטן או בינוני וגם שם אפשר לעשות לא מעט דברים בתחום הנדל"ן. בעסקה שכזו מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה שיכולה גם לבנות את עצמם כעסק קטן או בינוני רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על היזם ובכך חוסכים את הרווח היזמי. עם זאת לרוב כשמדובר בקבוצת רוכשים גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ופעילותה ויגבה דמי ניהול המוערכים בכ-5 אחוזים משווי-העסקה. הדרכים להשגת הסכום הנדרש לקניית נכס הם שונים ומגוונים. את אותם 30 אחוזים שהוא למעשה חלק מההון הזקוק לקניית הנכס, ניתן להשיג גם באמצעות קרנות השתלמות שמשתחררות עבורנו במועדים מסוימים, קופות גמל שמועד פקיעתן הגיע,  קבלת ירושה או סכום כסף גדול שהתקבל במסגרת ניהול פעילות העסק. כיום, לא מעט אנשי כספים וניהול ממליצים לאנשים במקום "לבזבז" את כספם על קניית ציוד חדיש לעסק, רכבים לעסק הקטן או הבינוני או כל דבר אחר, להשקיע ברכישת נכס מכל סוג שהוא וליהנות מהתשואה שהוא מביא עמו.

גמלת הפנסיה שחסכתם לא מספיקה? שקלו השקעה בנדל"ן

מאת: רן גולדברג, מומחה בתחום התיווך והנדל"ן

לא מעט אנשים, במיוחד כאלה שהם עצמאיים ובעלי עסקים, צריכים לחשוב על היום הזה שבו הם יגיעו לגיל הפנסיה והפרישה. למען האמת, גם חיסכון זה לא מבטיח בהכרח רמת חיים שהורגלנו אליה כאשר עבדנו והשתכרנו. בלא מעט מקרים מגלים כי קצבת הפנסיה שאנחנו מקבלים אינה מספיקה.

לא מעט אנשים שנתקלים בבעיה שכזו מתקשים לייצר מקור הכנסה נוסף שיבטיח קיום הולם בשנות הזקנה.

אחד הדברים שבהחלט יכולים לעזור בעניין הזה הוא השקעה בנדל"ן ורכישת נכס גם אם לשם עשיית רווחים בדומה ל"עסק" המניב תשואה חודשית.

רבים מרוכשי הדירות בישראל נחשבים למשקיעים משום שהם רוכשים נכסים בנוסף לדירה או לבית הפרטי שבהם הם גרים.

השקעה זו יכולה באמת להבטיח לנו את השלמת התקציב המשפחתי בימי הפנסיה השחונים יותר.

כדי להשקיע בנכס שייתן תשואה ראויה ומתאימה בימי הפנסיה יש לתכנן זאת נכון ולהשקיע בחוכמה. יש לנתח את אזורי ההשקעה המתאימים, את יכולת המימון שלנו ואת סוגי המשכנתאות העומדים לרשותנו ואת עניין המיסוי.

איך לממן את קניית הנכס?

על מנת לרכוש נכס יש צורך להביא כשליש מערך הנכס במזומן לפני שניגשים לבנק לקחת הלוואה או משכנתא בעבור מימון רכישת הנכס. השאלה הגדולה היא מאיפה ניתן להביא סכום כסף התחלתי על מנת לבצע את הרכישה. חלוקת ההון הדרוש כדי לרכוש נכס תעמוד בדרך כלל על 30 אחוזים המוגדרים כהון עצמי וכשמם כן הם, ו-70 אחוזים הלוואה. מתוך הלוואה זו יהיה עלינו לשלם שכר טרחה לעורך דין בסך אחוז אחד מהעסקה, למתווך יהיה עלינו לשלם בדרך כלל אחוז אחד מהעסקה למתווך ו-3.5 אחוזים ישמשו כמס רכישה במידה ומדובר בדירה יד שנייה.

חשוב לזכור! את כלל הסכום הנדרש מאתנו ניתן להשיג בדרכים שונות שיאפשרו לנו חיים טובים ונוחים כלכלית. אחת מהשיטות המקובלות כיום היא שיטת קבוצות הרכישה החוסכת במספר עלויות, בעיקר בתחום המיסוי. שיטת קבוצות הרכישה מהווה דרך לרכישת נכס במחירים מוזלים.

במסגרת עסקה שכזו מתארגנת קבוצת אנשים המאתרת קרקע מאושרת לבנייה, כאשר כל חבר מקצה סכום כסף בהתאם לחלקו בזכויות. הקבוצה רוכשת בעסקת מזומן את הקרקע מידי בעליה ולאחר מכן מתקשרת בחוזה ומזמינה שירותי תכנון, רישוי ובנייה מקבלן חיצוני. חברי הקבוצה מוותרים על היזם ובכך חוסכים את הרווח היזמי. עם זאת לרוב כשמדובר בקבוצת רוכשים גדולה, יעמוד בראשה גוף ניהולי אשר ירכז את חבריה ופעילותה, ויגבה דמי ניהול המוערכים בכ-5 אחוז משווי-העסקה. הדרכים להשגת הסכום הנדרש לקניית נכס הם שונים ומגוונים. את אותם 30 אחוזים, אותו חלק מההון הזקוק לקניית הנכס, ניתן להשיג גם באמצעות קרנות השתלמות שמשתחררות עבורנו במועדים מסוימים, או קופות גמל שמועד פקיעתן הגיע, או פיצויי פיטורין במעבר שבין עבודות או ירושה מכל סוג שהיא. יש לא מעט אנשי כספים וניהול שממליצים לבעלי עסקים ועצמאיים, במקום לנסוע לנופש בחו"ל או לקנות רכב חדיש, לשמור כספים אלו לרכישת נכס שיניב לנו הכנסה קבועה לאורך שנים ושיוכל לשפר את המצב של לא מעט מאתנו, עם הגיענו לשנות הפנסיה.

מי יכריח חברות לשלם ארנונה?

עו"ד דרור יצחקי

הרשויות המקומיות והעיריות השונות מתמודדות מזה שנים עם בעיה קשה של חובות ארנונה שמשאירות אחריהן חברות חדלות פירעון.
בלחץ הרשויות המקומיות נמצא בשנים האחרונות בחוק פתרון לבעיה הקשה של חובות ארנונה שמשאירות אחריהן חברות חדלות פירעון. פתרון זה נועד בין היתר למנוע מצב של הקמת חברות "חדשות לבקרים" מתוך מטרה להתחמק מחובות.
כיום, יותר ויותר מנסות הרשויות את "מזלן" ופונות לבעלי השליטה של חברות שהפסיקו את פעילותן, בדרישה שיפרעו את חובות החברה. הדבר נעשה בדרך כלל שנים רבות לאחר קיום החוב המקורי, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית פיגורים, דבר המביא לכך שהחוב אותו נדרשים בעלי השליטה לפרוע, גבוה במאות אחוזים מהחוב המקורי.
כך קורה ששנים רבות לאחר יצירת החוב , בעלי השליטה נאלצים בתורם להתגונן מפני דרישה זו, שמקורה הוא בחוק ההסדרים למשק המדינה.

יצוין כי אין עדיין הלכה ברורה בפסיקה מה גבי מקרה בו החייבת היא חברה שבעלת השליטה היא גם כן חברה ("חברת אם") שבעל השליטה בה הוא אדם פרטי. האם במקרה כזה ניתן לעקוף את חברת האם ולפנות ישירות לאדם הפרטי?
או לשאלה האם בעל השליטה חב בחובות החברה רק עד לשווי הנכסים שהועבר אליו או לכל חובות החברה?
מה שברור הוא שהוראת חוק זו היא כרסום משמעותי בעיקרון האחריות המוגבלת, אשר יוצרת הפרדה בין הכיס הפרטי של בעלי המניות לבין התחייבויות החברה .